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Aktuelles Mietrecht

BGH Urteil vom 03.02.2016, Az: VIII ZR 69/15

Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch Sachverständigengutachten

BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07 , NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09 , NZM 2010, 576 Rn. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen.

Formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter

Urteil vom 18.03.2015, Az: VIII ZR 185/14

a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86 , BGHZ 101, 253 ).

b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

c) Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.

d) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.

Übernahme der Schönheitsreparaturen in mehreren unabhängigen Klauseln

Urteil vom 18.03.2015, Az: VIII ZR 21/13

Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09 , NJW 2010, 674 Rn. 14).

BGH 11.3.2016, V ZR 102/15:

Höchstparkzeit überschritten: Umsetzen des Fahrzeuges entspricht dem objektiven Interesse des Pkw-Halters

Wird ein Fahrzeug, das unbefugt auf einem Privatgrundstück in verbotener Eigenmacht abgestellt wird, im Auftrag des Grundstücksbesitzers im Wege der berechtigten Selbsthilfe entfernt, entspricht dies dem objektiven Interesse und dem mutmaßlichen Willen des Fahrzeughalters. Er ist nach den Grundsätzen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag zum Ersatz der für die am Ort der Besitzstörung üblichen Kosten des Abschleppens verpflichtet.

 

BGH 29.4.2015, VIII ZR 197/14:

Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz?

Ein Vermieter muss im Rahmen seiner nach § 535 Abs. 1 BGB bestehenden Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht dafür einstehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn gem. § 906 Abs. 1 BGB (entschädigungslos) zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können.

[BGH PM Nr. 72 vom 29.4.2015]

BGH Urteil vom 04.11.2015, Az: VIII ZR 217/14

a) Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht.

b) Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Bestimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz ( Art. 3 Abs. 1 GG ) oder gegen die Vertragsfreiheit ( Art. 2 Abs. 1 GG ).

c) Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimiertem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfacher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet.

d) Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Eigentumsgarantie ( Art. 14 Abs. 1 GG ) noch den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz ( Art. 3 Abs. 1 GG ) oder die Vertragsfreiheit ( Art. 2 Abs. 1 GG ).

BGH Urteil vom 10.02.2016, Az: VIII ZR 137/15

Wirksame Vereinbarung der Umlage der Betriebskosten

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

LG Düsseldorf 26.6.2014, 21 S 240/13:

Räumungsurteil gegen rauchenden Mieter bestätigt

Dass ein Mieter in seiner Wohnung raucht, stellt für sich genommen noch kein vertragswidriges Verhalten dar und kann dementsprechend weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Ein schwerwiegender Pflichtverstoß kann jedoch vorliegen, wenn der Mieter trotz Aufforderung keine Maßnahmen trifft, um zu verhindern, dass Zigarettenrauch in den Hausflur zieht. [LG Düsseldorf PM v. 26.6.2014]

Rechtsprechungsänderung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

Die bisherige Rechtsprechung, dass Schönheitsreparaturen auch bei zu Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnungen durch AGB auf die Mieter übertragen werden können (BGH-Urt. v. 1.7.1987, Az.: VIII ARZ 9/86), wird aufgegeben. Das Gleiche gilt für die frühere Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (BGH-Rechtsentscheid v. 6.7.1988, Az.: VIII ARZ 1/88, Urt. v. 26.9.2007, Az.: VIII ZR 143/06).

[BGH PM Nr. 39 vom 19.3.2015]

BGB: Verzug eines sozialhilfeberechtigten Mieters

BGH Urteil vom 04.02.2015, Az: VIII ZR 175/14

a) Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat.

b) Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichenn Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09 , NJW 2009, 3781 Rn. 26).

BGB: Unterbliebene Unterrichtung des vorkaufsberechtigten Mieters

BGH Urteil vom 21.01.2015, Az: VIII ZR 51/14

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04 , NJW-RR 2005, 1534).

AG HANNOVER vom 15.07.2014,

438 C 12642/13

Keine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht bei Fahrzeugbeschä-

digungen durch Hausdachschneelawinen bei fehlendem Schneefanggitter

Die Verkehrssicherungspflicht eines Hauseigentümers, ein geparktes
Fahrzeug vor Beschädigungen durch Hausdachschneelawinen zu schüt-
zen, ist nicht verletzt, wenn die Installation eines Schneefanggit-
ters nicht ortsüblich ist und es aufgrund einer extremen Wetterlage
dem Hauseigentümer nicht zumutbar ist, sein Hausdach mehrmals täg-
lich auf die Gefahr etwaiger Schneelawinen zu prüfen. (Aus den
Gründen: ...Zu der Frage, ob es zur Einhaltung der Verkehrssiche-
rungspflichten erforderlich ist, Schneefanggitter anzubringen, ist
auf die örtlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls abzu-
stellen und hierbei insb. auf das Kriterium der Ortsüblichkeit
Rücksicht zu nehmen. Für den konkreten Fall ist auch zu bedenken,
dass es sich bei den Schneeverhältnissen und Witterungsbedingungen
im Winter 2010 um Extreme gehandelt hat. Sollten diese in Zukunft
zur Regel werden, müsste die Frage der Erforderlichkeit von Schnee-
gittern in Zukunft möglicherweise anders entschieden werden...).

Ausschluss des Sonderkündigungsrechts

BGH Urteil vom 18.02.2015, Az: VIII ZR 127/14

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurteile vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07 , WuM 2008, 564; und vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10 , NJW-RR 2011, 158).

Angemessener Wohnbedarf des Vermieters

BGH Urteil vom 04.03.2015, Az: VIII ZR 166/14

a) Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f. [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 308/88] ; 89, 1, 9; NJW 1994, 995 [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93] ; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098 [BVerfG 20.05.1999 - 1 BvR 29/99] ).

b) Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638 [BVerfG 19.03.1993 - 1 BvR 1714/92] ; WuM 1993, 380, 384 [BVerfG 30.06.1993 - 2 BvR 459/93] ; NJW 1994, 995, 996 [BVerfG 02.02.1994 - 1 BvR 1422/93] ; NJW 1994, 2605, 2606 [BVerfG 30.06.1994 - 1 BvR 2048/93] ; NJW 1995, 1480 f.).

c) Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.

d) Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.

 

BGH Urteil vom 05.11.2014, Az: VIII ZR 257/13 Einseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.

 

 

LG Heilbronn 22.7.2014, 2 S 63/13

Eine pauschale Schönheitsreparaturklausel ist bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung unwirksam

Eine pauschale Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedenfalls dann unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wurde. Dass der Mieter für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit-)verantwortlich sein soll, die nicht auf seinen Mietgebrauch zurückzuführen sind, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar.

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Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

Ist ein Mieter wegen Eigenbedarf des Vermieters ausgezogen und stellt sich dieser später als nur vorgetäuscht heraus, so kann der Mieter Schadenersatz in Höhe des Mehrbetrags der Nettokaltmiete der neuen Vergleichswohnung fordern. Einen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs muss der Vermieter plausibel begründen um den Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs zu entkräften. Denn in einem solchen Fall kann der Mieter den fehlenden Selbstnutzungswillen nicht darlegen bzw. nachweisen. Daher ist es zunächst Aufgabe des Vermieters die Gründe des nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs plausibel vorzutragen.

Im vorliegenden Fall gelang dieser Nachweis dem Vermieter nicht, so dass er in Konsequenz dem Mieter den og. Schadensersatz schuldete.

AG Münster, 17.1.2014 - Az: 61 C 568/13S

 

BGH 30.4.2014, VIII ZR 107/13:

 

Zur Begründung der Eigenbedarfskündigung

 

Im Fall der Eigenbedarfskündigung genügt es, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen und das Interesse darzulegen, dass diese an der Erlangung der Wohnung hat. Insoweit reicht die Angabe, dass die Tochter in die größere Wohnung der Beklagten ziehen wolle, um dort mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen.

[BGH PM Nr. 72 vom 30.4.2014]

  

OLG KÖLN vom 12.01.2012,19 U 141/11Zulässige Abwälzung der Streupflicht auf den Mieter - Kein An-scheinsbeweis für eine Pflichtverletzung durch den Vermieter1.Der Anscheinsbeweis für eine Pflichtverletzung zur Überwachung
und Kontrolle des Mietobjekts durch den Vermieter ist nicht gege-
ben, wenn der Vermieter die Streupflicht zuvor auf den Mieter abge-
wälzt hat. 2.Den Vermieter trifft für die Abwälzung nur eine sekun-
däre Darlegungslast. 3.Eine wirksame Abwälzung der Streupflicht auf
den Mieter ist anhand eines sog. Schneekartensystems möglich. (Aus
den Gründen: ...Zunächst gilt der Anscheinsbeweis nur für die Ur-
sächlichkeit einer Pflichtverletzung für eine Rechtsgutsverletzung,
nicht jedoch für das Vorliegen der Pflichtverletzung selbst. Vor-
liegend kommt der Klägerin lediglich die sekundäre Darlegungslast
der Beklagten zugute, um ihr den Beweis der Pflichtverletzung zu
ermöglichen. Die Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht setzt
lediglich eine klare und eindeutige Vereinbarung zwischen Vermieter
und Mieter voraus. Dies ist durch schriftliche Vereinbarung in § 10
der Mietverträge durch Übergabe der Schneekarte geschehen...).

Schadensersatz bei farbig gestrichener Mietwohnung

BGH Urteil 06.11.2013, VIII ZR 416/12

§§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB, § 280 Abs. 1, § 546 BGB, § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 242 BGB

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.


BGH 7.5.2014, VIII ZR 234/13:

Zur Unzulässigkeit der Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen des Vermieters

Eine Vereinbarung, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unzulässig. Dies würde dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution widersprechen; gem. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. [BGH PM Nr. 77 vom 7.5.2014]

 

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